경매지식

1) 전입세대열람문서에 없는 임차인은 대항력이 없는거죠 ?

   그럼 어떤 방법으로도 임차금을 받을 방법이 없고  낙찰자도 임차금을 줄 의무가 없는거죠  ?

대항력 없습니다

낙찰자에게 아무런 권리 주장 못합니다

2) 1회 이상 유찰되었을경우 신규경매때 게시된 매각물건 명세서의 내용이 변할수도 있나요  ?

   신규경매때 "매각 물건명세서" 에      "조사된 임차내역 없음"

                   "현황조사서" 에  '현지에 방문하였으나 아무도 만나지 못하였고(폐문부재),

덧붙인 전입세대열람내역서와 주민등록표등본 같이 소유자 세대가 등재되어 있으나

점유관계 등은 별도의 확인을 요함. "

매각물건명세서는와 현황조사서는 법원관계자가 조사하여 올린것입니다

따라서 현황을 입찰자가 철저히 조사해야합니다

물론 내용이 바뀔수도 잇습니다 하지만 바뀐내용이든 전내용이든 확인 사항이지

공신력은 없습니다

    이렇게 기록된 경우에 주민등본표나. 전입세대열람내역서에 등재되지 않은 별도의 점유자가 있는지 확인해볼 필요가 있나요 ?

      전입세대내역서에 기록되지 않은 사람은  대향력이 전혀 없는것 아닌가요 ?

       왜 별도의 확인을 요하는지요  ?

대항력은 없지만 불법점유자라도 낙찰자가 함부로 내보낼수는 없습니다

최악의 경우 인도명령과 강제집행을 해야 할수도 있으니까요

3) 임차인이 말소기준등기 이전에 전입신고를 하고 거주를 했지만 

          말소기준등기 이후에 확정일자를 받은 경우 

         이 임차인은 대항력은 갖지만 우선변제권은 갖지 못하는건가요  ?

대항력있다는 말은 낙찰자에게 대항할수있다는 의미로

만약 선순위전입자가 배당요구를 안한다면 기간동안거주하고

나중에 낙찰에게 보증금 받아가겠다는 의미이고

배당요구를하면 배당받고 보증금이 배당금을 충족못하면 나머지 금액은

낙찰자에게 주장하여 받고 나가겠다라고 해석합니다

전입효력+확정일자는 우선변제권으로 이 우선변제권이란

등기부상의 저당권 가압류 압류 이런 권리와 비교하여 순서대로 배당을 받는것을

우선변제권이라고 합니다

         낙찰금액이 말소기준등기권자의 청구금액보다 적은 경우

         임차인이 배당을 요구했을경우와 배당을 요구하지 않았을 경우 무슨 차이가 있나요  ?

        이 임차인이 계약기간까지만 점유할수 있고 계약기간이 끝나면  이사를 해야 하는것이 맞는지요  ?

위의 내용을 추가로

대항력이란 권리와 우선변제권은 임차인이 각자 주장가능합니다

전입이 저당보다 선순위이고 이후 저당권설정후 확정일자를 받은 임차인이

배당요구를 안하면 대항력으로 기간동안사용하고 낙찰자에게 보증금전액 받고 나가겠다

라는 의미이고

배당요구를 하면 저당권보다 후순위로 배당을 받고

이 배당금이 보증금을충족못하면 나머지 금액은 낙찰자에게 받고 나가는겁니다